上有政策下有对策 “一成首付”成开发商妙招

据《第一财经日报》报道，我国房地产经过大规模调控效果显著，然而近期部分城市开发商利用“一成首付”变相降价，导致外界普遍质疑。据悉，曾在两年前大行其道的买房“一成首付”、“分期首付”现象，已经静悄悄在多个地方重新上演。

本月25日，深圳罗湖区港澳8号项目开盘，现场中介人员举着“港澳8号首付一成”的牌子引来千人围观。而南京开发商此前已经先于港澳8号推出首付优惠措施，江北多个楼盘再现一成首付。天玺国际广场在2月11日~3月14日期间针对首付不足的刚需客户，推出首付一成的促销活动，仅需7万元。

位于广州东部的侨建御溪谷是一个别墅项目，在售343~1200平方米的双拼别墅，全部以现楼发售，均价在1.8万元/平方米。按照公司推出的“零利率购房模式”要求，购房者只需要支付四成首付就可入住，余款可在1~3年内免息分期支付。

在合肥，关于开发商为购房者垫付购房款的消息频频见诸媒体，新华国际广场等多个项目都推出了首付最低至一成的优惠措施，并带来不错的销售效果。

据深圳罗湖区港澳8号售楼处工作人员解释成，所谓“首付一成”是指购房者原本需要支付的三成首付，现在购买则只需支付一成，剩余两成由开发商垫付，其中一成为免费优惠，另外一成只需要购房者在年内分三次无息还清即可。

监管部门称“一成首付”不违反规定

按照国家相关房贷政策规定，目前置业者第一套购房首付不能低于三成。面对以上开发商违反国家政策大打“一成首付”旗号卖房是否违规问题也引起相关部门介入调查，不过深圳市规划和国土委员会的调查结果认定，开发商没有违反现行政策，因为银行方面在交易时的实收款仍是首付三成。

分析认为，“一成首付”、“分期首付”等现象的出现表现为两方面，一方面表现，开发商目前急需消化现有存量房回笼资金以缓解资金紧张的困局，另一方面，近期由龙头地产企业带头掀起的降价风波，许多房企纷加入降价大军。同时，在严峻的市场形势下，更多二三线城市的新房存量危机逐步显露，市场人士表示，预计大规模的促销或将展开。

“万保招金”齐动 楼市新一轮降价潮或将来袭

国家统计局2月18日发布的数据显示，1月70个大中城市新建商品住宅价格环比全面止涨，其中，价格下降的城市有48个，持平的城市有22个。

而新年伊始，更大范围楼市降价潮正在发酵。与此前恒大、龙湖、绿地等民营房企引领降价潮不同，新一轮降价的擎旗者变成了保利、招商地产等大型国企。

近来中国各地楼市表现低迷，大型房企的销售业绩也出现大幅下滑。据不完全统计，16家标杆房企今年1月份销售总额不足300亿元，不及去年同期663.6亿元销售金额的一半。而从2月的市场表现来看，情况也并不乐观。在业绩压力之下，部分房企已开始酝酿新一轮降价以刺激成交量。

2月18日，保利在上海的权重大盘保利叶语被上百位老业主围堵售楼处，原因是该楼盘单价从每平方米19000元降至17000元，交房标准却从毛坯升级为精装，如果考虑装修成本则相当于价格打了近8折。成为上海今年高调降价的典型项目。

此外，2月以来，保利在全国启动喜春行动，涉及青岛、福州、厦门、沈阳、广州、南京、长沙在内的十余个楼盘。

不过这些楼盘的降价幅度并没有上海保利叶语明显，多为全款9.7折至9.9折。

金地方面，近期有消息称，金地集团上海宝山项目金地艺境低调开盘，单价低至1.1万元/平方米左右。而就在去年9月下旬，根据上海网上房地产的官方数据，该项目彼时售出的250套，其成交均价高达17062元/平方米。更早前，金地艺境成交价格曾经达到21000元/平方米。

万科方面，2011年，上海万科计划销售总金额超过110亿元。从月份计划来看，3月是万科销售任务最重的一个月，总计去化房源可能接近千套。知情人士透露，为完成艰巨的销售任务，万科很有可能制定一个更有竞争力的销售策略，比如，一个可能在4月开盘的重点楼盘五街坊项目，预计销售价格可能较早先预想价格有近30%的下调。

根据中原集团研究中心监测数据，2012年1月，芜湖、杭州、温州、厦门等二三线城市的一手住宅存量同比呈现快速增长趋势，部分二三线城市的新房存量已攀升至历史高位，存量消化时间也大幅拉升。南京、杭州、温州等城市当前的新房存量消化时间均在20个月以上，杭州甚至高达29个月。在此情况下，降价成为大势所趋。

而近期不少二三线城市的楼盘开盘价格纷纷下挫，新盘低开正逐渐成为惯例。

此前房价曾经快速上涨的杭州市，目前出现了不少打折楼盘。数据显示，今年以来杭州(主城区、余杭、萧山)至少有14个楼盘降价或低开，低开的楼盘相对于同区域内的均价降低了三成左右。

据媒体报道，位于杭州杭区的青枫墅园楼盘项目打出的团购均价仅为6997元/平方米，而该楼盘在去年下半年时的均价曾达到11700元/平方米，今年1月楼盘均价曾下滑至11100元/平方米。杭州另一个楼盘项目玺之湾则在2月18日开盘时推出多重优惠，包括三天内签订金合同单价直减900元，七天内签合同再减900元;老业主购房可获取2000元物业抵用券等。

此外，2月济南不少楼盘也推出了九折左右的优惠活动，一些楼盘还推出低至五折的特价房刺激市场。根据多家机构的统计，目前济南约有70家在售楼盘，促销楼盘超过半数，其中有不少是城区的主力楼盘。当地市场人士预计，在房源增加的情况下，为争夺有效客户，各楼盘间的打折优惠促销活动还将进一步增多。

成都楼市目前也掀起一波降价潮，降价主体中不乏品牌开发商。中海金沙府项目目前均价为10500元/平方米，较去年年底下调了1000元。华润凤凰城则打出8000元/平方米的最低价，该楼盘去年12月均价为9000元/平方米。

然而沉重的债务压力，也迫使开发商尽快回笼资金。标普、瑞银国际等机构近期纷纷预警，2012年中国房地产信托大量到期，由于销售回款不力及短期债务压力的问题，2012年部分房企可能面临现金流危机。

国泰君安证券的统计数据显示，房地产信托2012年总到期规模将达1758亿元，整年兑付规模较大，一季度为366亿元，二季度为368亿元，三季度为716亿元，四季度为309亿元。其中7月为今年年度高峰，将会达到504亿元。

不少房企选择甩卖项目回笼资金。浙江绿城集团在过去两个月内已经出售了5个项目的股权，获得13.35亿元资金以支持其流动性。绿城还正在与潜在买家洽谈，拟再出售4个项目，计划回笼资金60亿元。

在各地楼市陷入低迷状态不见起色之时，开发商再次启用“一成首付”策略，以此“变相”降价的手段缓和当前楼市困境，可谓是煞费苦心。尽管“一成首付”的确有很大的吸引力，但归根到底是开发商变相降价促销的一种策略。然而对购房的刚需们来说也是一大利好，短期内购房可缓解部分资金压力。但是，从芜湖，象山等出台楼市新政夭折来看，国家对房地产调控政策短期内不会改变。所以开发商出台的各种降价策略短期内或可刺激成交量，但是难以持续较长时间，购房者还是理性看待为好。